Eigentumswohnung kaufen: Diese Fakten musst du 2022 kennen!

Keine Frage: Immobilien sind teuer. Vor allem in großen Städten und Umgebung. Gleichzeitig steigen die Zinsen – die Finanzierung wird also teurer. Aber wie ist nun der aktuelle Stand? Was muss ich beachten, wenn ich eine Eigentumswohnung kaufen möchte? Wie kann ich sparen? Die wichtigsten Fakten findest du hier.

1. Die Lage als Preistreiber Nummer Eins 

Kein anderer Faktor hat so einen großen Einfluss auf den Preis wie die Lage. Vor allem in und um Großstädte herum steigen die Preise weiterhin enorm. Aber: Nicht nur innerhalb Deutschlands unterscheiden sich die Preise massiv. Auch innerhalb einer Großstadt driften die Quadratmeterpreise auseinander. 

Ein Beispiel: Wer in Berlins Szenebezirk Friedrichshain-Kreuzberg eine Wohnung in einem Neubauprojekt erwerben möchte, zahlt vermutlich über eine Million Euro für 100 Quadratmeter. Das können sich natürlich nur die wenigsten leisten. In Hakenfelde, einem Teil von Spandau (Berlin), bekommst du eine Eigentumswohnung mit 130 Quadratmetern für 800.000 Euro. Der Quadratmeterpreis in einer attraktiven Innenstadtlage ist bei diesem Beispiel mehr als 60 Prozent teurer als im Randbezirk. Wer also sparen will, kommt nach wie vor nicht daran vorbei, in den Randbezirken oder Speckgürteln zu suchen.  

2. Neubauten deutlich teurer als Bestandswohnungen 

Nicht nur die Lage wirkt sich massiv auf den Preis aus. Auch das Baujahr gehört zu den wichtigsten Einflussfaktoren. Denn natürlich macht es einen deutlichen Unterschied, ob ein Gebäude in den 1930er Jahren erbaut und 1980 das letzte Mal saniert wurde, oder ob das Wohnhaus 2018 errichtet wurde – massivere Wände, Fußbodenheizung und energetische Sanierung inklusive. Die Stadt Köln ist ein sehr gutes Beispiel dafür, wie stark das Baujahr die Preise prägt.  

Quadratmeterpreise in Köln 2021 – Bestand vs. Neubau

Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen in Köln 2021: 6.424 Euro  
Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen in Köln 2021: 4.762 Euro  

Das heißt konkret: Für eine Neubauwohnung mit 70 Quadratmetern würdest du rund 116.000 Euro mehr bezahlen (449.680 Euro) als für eine Bestandswohnung (333.340 Euro). Aber auch hier gilt die Regel, dass sich die Preise je nach Lage stark unterscheiden. In kleineren Ortschaften mögen die Preisunterschiede nicht so hoch sein, in den sieben größten deutschen Städten aber sind Neubauten wesentlich teurer sind als Bestandswohnungen.  

3. Kaufnebenkosten, Hausgeld und Co. – zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf kennen! 

Langfristig gesehen ist eine Eigentumswohnung eine sinnvolle Investition. Irgendwann ist nämlich der Kredit abbezahlt, du musst keine Miete mehr zahlen und hast mit der Immobilie eine Wertanlage, die du gegebenenfalls weiterveräußern kannst. Allerdings fallen beim Kauf einer Immobilie noch weitere Kosten an, die du bedenken solltest. Nur so kannst du einschätzen, ob sich der Kauf lohnt.  

Diese Kaufnebenkosten fallen beim Kauf mit an: 

• 3,57 % Maklerprovision
• 3,50 % - 6,00 % Grunderwerbssteuer (unterscheidet sich je nach Bundesland)
• 2,00 % Notarkosten und Grundbucheintrag

In der Summe kommen also 9 % bis 12 % des Kaufpreises hinzu. 

Wenn du in die Wohnung einziehst, kommen außerdem sämtliche Nebenkosten wie Abwasser, Strom, Wasser, Müllgebühren dazu. Für das Hausgeld einer Eigentumswohnung musst du bis zu 30% mehr einkalkulieren als bei einer Mietwohnung. Zusätzlich kommen mit dem Erwerb oft noch Renovierungs- und Sanierungskosten (Malerarbeiten, Umbaumaßnahmen etc.) oben drauf. 

Auf keinen Fall solltest du die Instandhaltungskosten unterschätzen. Wenn der Wasserhahn tropft oder die Fenster undicht sind, trägst du als Eigentümer diese Kosten. Expertinnen und Experten empfehlen, dafür zwischen 1,50 Euro und 2,50 Euro pro Quadratmeter und Monat zurückzulegen. Andere Berechnungsformeln sagen, man solle 0,5 % bis 1,0 % des Immobilienwerts pro Jahr zurücklegen.  

4. Finanzierung – Möglichkeiten und was du bedenken solltest

Die Finanzierung spielt beim Kauf einer Eigentumswohnung eine tragende Rolle. Natürlich möchtest du dabei die richtige Entscheidung treffen. Schließlich geht es um eine hohe Summe Geld. Die klassische Variante ist, die Finanzierung über einen Kredit laufen zu lassen. Wichtig ist, dass du dir zunächst bewusst machst, wie viel Geld du allein durch die Zinsen an die Bank zahlst. Kaufst du eine Immobilie für 300.000 Euro und zahlst über 25 Jahre einen Kredit ab, werden hier voraussichtlich an die 75.000 bis 100.000 Euro allein an Zinsen fällig. Trotz des derzeitigen Zinstiefs steigen die Zinsen für einen Immobilienkredit im Moment stetig an. Im Vergleich: Im Juni 2021 wurden durchschnittlich 1,5% Zinsen genommen. Im Juni 2022 lag der durchschnittliche Zinssatz schon bei 3,6%. Deshalb solltest du bei deiner Kalkulation die Zinssteigerung im Laufe der Jahre mit einbeziehen. Denn allein eine Steigerung von 1,6% macht einen enormen Unterschied. Es gibt aber noch weitere Finanzierungsmöglichkeiten: 

Weitere Finanzierungsmöglichkeiten: 

1. Annuitätendarlehen haben den Vorteil, dass die Zahlungen (Zinsen + Tilgungen) immer die gleiche Summe haben.
2. Beim Volltilgerdarlehen hingegen hast du eine vereinbarte Laufzeit und eine festgelegte Summe, die du zu tilgen hast. Diese Summe ist meist höher als bei dem Annuitätsdarlehen. Dadurch kannst du das Darlehen schneller abbezahlen und hast nach dem Ende der Laufzeit keine Restschuld.
3. Durch einen Bausparvertrag wird eine feste Summe gespart, sodass du einen Anspruch auf ein Darlehen hast. Nachdem dir die Summe ausgezahlt wird, zahlst du die monatlichen Zins- und Tilgungsraten. Wer einen Bausparvertrag abschließt, hat außerdem einen Anspruch auf Förderungen vom Staat, beispielsweise der Riester-Förderung.
4. Bei der Bausparsofortfinanzierung wird hingegen ein Darlehens- und ein Bausparvertrag abgeschlossen.

5. Ab wann lohnt sich das Kaufen einer Eigentumswohnung?

Kaufnebenkosten, hohe Zinsen, Instandhaltungsrücklagen: Wie du siehst, fallen mit dem Kauf einer Immobilie jede Menge Kosten an. Dazu musst du genau durchrechnen, wie hoch dein Haushaltseinkommen ist und über wie viel Eigenkapital du bereits verfügst. Hierzu gibt es auch eine einfache Formel, bei der das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete dir einen ersten Anhaltspunkt gibt, wie sehr sich das Kaufen im Vergleich zum Mieten lohnt.  

So berechnest du, ob sich der Preis für eine Immobilie anstatt einer Mietwohnung lohnt: 

Der Kaufpreis pro Quadratmeter wird in Verhältnis mit der Jahreskaltmiete pro Quadratmeter gesetzt. Die Rechnung ist wie folgt:

𝐾𝑎𝑢𝑓𝑝𝑟𝑒𝑖𝑠 𝑝𝑟𝑜 𝑚² / 𝐽𝑎ℎ𝑟𝑒𝑠𝑘𝑎𝑙𝑡𝑚𝑖𝑒𝑡𝑒 𝑝𝑟𝑜 𝑚²

Liegt das Ergebnis bei 25, ist der Preis der Immobilie solide. Liegt der Wert über 30, ist die Immobilie vergleichsweise teuer.  Du hast eine günstige Eigentumswohnung gefunden, wenn der Wert unter 20 liegt.  

Fazit 

Bevor du einen Kredit, einen Bausparvertrag oder Ähnliches abschließt, solltest du dir vorher Angebote von verschiedenen Banken einholen. So kannst du die Tarife vergleichen und den bestmöglichen Tarif für dich finden. Wenn du finanziell in der Lage bist, ist es von Vorteil, eine möglichst hohe Tilgungsrate zu wählen, um das Darlehen so schnell wie möglich abzubezahlen. Eine andere Taktik ist es, eine möglichst niedrige Tilgungsrate auszuwählen. So kannst du Eigenkapital aufbauen, um das Darlehen abzubezahlen. 

Es gibt zudem zahlreiche staatliche Förderungen, über die du dich informieren solltest. 

Hast du die passende Eigentumswohnung gefunden, solltest du sie ausreichend absichern – mit einer Gebäude- sowie einer Hausratversicherung.

Check gerne, ob die CHERRISK-Hausratversicherung (ab 6,00 €/Jahr) die passende für dich und deine neue Wohnung ist:

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